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一棟・収益物件の売却

一棟・収益物件売却を検討する際に、知っておくべき基本的なポイントをまとめました。大きなポイントは5つあります。順次見ていきましょう。

一棟・収益物件売却を成功させるために最低限知っておきたいこと

利回りが売買価格に大きな影響を与える

収益物件の価格は、その建物や土地の価値よりも、むしろ利回りに左右されます。駅からのアクセスも悪く、築年数も長い物件だったとしても、常に満室をキープしている収益物件であれば、利回りが高くなって売買価格は上がります。逆に、どんなに新しくて魅力的な物件だったとしても、空室の目立つ収益物件であれば、売買価格は低くなります。収益物件の買主は、住むために物件を買うのではなく、あくまでも投資を目的として物件を買います。物件自体の価値よりも、物件から生まれる利益のほうに関心を抱いているということです。

逆に持ち家として購入するのであれば、他人の評価を気にするよりも自分自身が良いと思っているポイントの条件を満たしていたらそれで良いのでしょうが、投資目的であれば万人受けして、多くの人に住みやすいと思ってもらえるような物件であることが条件です。その条件を見定める上で常に満室をキープしているということは何よりの証拠になります。

現在、マンションでもアパートでも部屋を満室にすること自体非常に難しく、その条件を満たしているだけで評価は高くなります。少しでも高く売却したいならば、まず物件から上がる利回りを向上させることが大切なポイントになります。

各種の滞納は売却前に清算をしておく

家賃や管理費、修繕積立金の滞納がある場合は、物件価値を下げてしまいます。滞納は、買主にとってみれば自分に心当たりのない借金を背負っているようなものです。また長期間の滞納がある場合は、購入後トラブルが起こるリスクがどうしても捨てきれないので、わざわざリスクがある物件を積極的に選択するという人は 少ない気がします。そのことから心当たりのある売主側が清算をしてから売買に移行するのが当然でしょう。なお、滞納分を相殺し売買価格を低めにする例も見られます。

売却時にかかる費用の種類を理解する

売却時に発生する費用には、主に以下の3つがあります。ただ、その他の不動産売却で収益が出た場合他にも費用がかかってくるので、事前に確認しておきましょう。

  1. 不動産会社に払う費用
  2. 金融機関に払う費用
  3. 抵当権抹消登記に係る費用

1.不動産会社に払う費用

仲介手数料や、査定依頼の際に発生した交通費の実費などです。仲介手数料に関しては契約が締結した時に不動産屋に支払う成功報酬なので契約が不成立の時については支払うものではありません。特に仲介手数料は物件の売却価格により、支払うパーセンテージの目安が変わってきますので下記を参考にしてください。

仲介手数料の上限額
200万円以下の場合 取引額の5%以内+消費税
200万円以上400万円以下の場合 取引額の4%以内+消費税
400万円以上を超える場合 取引額の3%以内+消費税

参照元:公益社団法人 全日本不動産協会(https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/sale/chukai/)

一棟売却となるとほぼ400万円を超えてくることになるでしょう。しかしあくまで上限金額なのでこの金額を支払うわけではありません。不動産屋により値引きしてくれることもあります。

2.金融機関に払う費用

物件購入時に組んだローンの残債がある場合で、かつ一括繰り上げ返済を希望する場合には、費用がかかる恐れがあります。一棟の物件を持っているということは当然、それを建設するなり購入するなりした時に高額なお金を支払わなければなりません。そのことから一棟物件を一括で購入するということは極めて稀なケース。ほとんどの方は金融機関でローンを組みそれを物件購入の費用に当てていることでしょう。そこでそのような物件を売るとなるとローンが全額返済されていないこともあると思います。そうなるとその分を当然、自分で返済しなければなりません。

まず出費が出ないケースとして、ローン残債が一棟物件の売却価格よりも安い場合。この場合は残債の返済を一棟物件の売り上げで補填することができるので、売却した取り分は下がりますが、無駄な出費はなくなります。

次に問題なのは、ローン残債が一棟物件の売却価格よりも高い場合。この場合は一棟物件の売却価格からさらに、残債の残り金額分を負担しなくてはなりません。この時、残債が多ければ多いほど自分に負担がかかります。もともとは物件を買うためのローンだったので必ず返済しなければならず、これを返済するためのローンのローンなど存在するわけもなく、一括返済しなくてはなりません。そのほか繰り上げ返済に係る事務手数料が発生することもあります。

3.抵当権抹消登記に係る費用

物件が抵当に入っている場合、これを抹消するための免許税や、代行した司法書士への報酬などが費用として発生します。

ちなみに抵当権とは物件購入の際、金融機関でお金を借り入れた時に物件を担保にしておくというもの。もしも何らかの事情でローンを返済できなくなってしまった時は、そちらでローンを支払うというがこのシステムです。物件購入の際にローンを組んでいなければ、この権利が発生することはありません。しかし多くの人は、この権利がなければ金融機関からお金を借り入れることはできないでしょう。

その理由として、物件以外でお金を借り入れることができるぐらいの価値があるものを持っている人が少ないからです。金融機関も商売なので、タダでお金を貸すわけにはいきません。お金を貸し入れた方が返済でいきな状態になってしまうと、それがそのまま負債になってしまうわけです。そのことから多くの人は物件を購入する際に抵当権がなければ住宅ローンは組めず、抵当権を持っているということになります。

その抵当権抹消する場面の一つが、その物件を売却する時。上記2項でローンの残債ある時の不動産売却について話しましたが、ローンが返済できなければ、抵当権は抹消することができません。抵当権が抹消できないと、持ち主を変更できないので、不動産売却もできません。

また、抵当権はローンが返済されても自動的に抹消されるわけではありません。抹消するには手続きを行わなくてはなりません。不動産を売却する際は、不動産登記上に抵当権があること記載されているのでこれが消えていないと借金がある人物という見られ方をされてしまいます。

さらに抵当権が抹消されていないと、買い手側は購入時にローンが組めなくなるので、買い手側の購買意欲を下げてしまいますし、自分が今後、別のものを購入する際にローンを組むことになると、借金をしているとみなされローンが通りにくくなるといったように、残しておくメリットがありません。自分でも抹消手続きは行えますが、手続きが少し面倒なので司法書士に抹消依頼しておくと手続きを行ってくれます。その際に冒頭で説明した費用として1万5千円前後の金額がかかってくるので、そのことは頭においておきましょう。

4.売却時の譲渡所得税・住民税に要注意

譲渡所得の計算式
    譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

※収入金額とは売ったときの金額、取得費は買ったときの金額と買ったときの費用の合計、譲渡費用は売ったときの費用

参照元:SUUMO(https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_money/joto_shotokuzei/)

物件を売却した際に譲渡益が生じた場合には、この譲渡益に対して所定の所得税、および住民税がかかります。その税金を総称して譲渡所得税と言います。なお、所有期間5年以下か5年超かで税率が変わるので注意しましょう。

  • 短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合) 39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
  • 長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合) 20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

ただ、不動産売却で収益が出なければ、このようなものはかかりません。なお、譲渡益が出た出ないに関わらず、印紙税は必ず発生します。

印紙税 

印紙税は不動産の売却価格ごとに変わってきますので、以下を参考にしてください。

100万円以上500万円以下 1000円
500万円以上1000万円以下 5000円
1000万円以上5000万円以下 1万円
5000万円以上1億円以下 3万円
1億円以上5億円以下 6万円
5億円以上10億円以下 16万円

参照元:国税庁印紙税額の一覧表(第1号文書から第20号文書まで)PDF(https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran_r0204.pdf"

5.不動売却で得たお金は課税対象になる

ついつい見落としがちになってしまいますが、不動産売却で得たお金は収入ということになるので、課税の対象になります。自営業やフリーランスの方なら確定申告をする際に、最寄りの税務署に出向き申告をしておけば良いのですが、会社に務めている方は基本自ら確定申告を行わない方が多いので注意しておきましょう。期間としては不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日までの1ヶ月間。この期間中に確定申告を行う必要があります。平日の申告が難しいという方はインターネットからも申告ができるので、こちらの方が便利かもしれません。

確定申告時に必要なもの
  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡時に使用した書類関係
  • 登記事項証明書(全部事項証明書)
  • 戸籍の附票
譲渡所得の内訳書

不動産売却を行うと税務署から送られてくるので、記載して確定申告書と一緒にして持って行きます。譲渡時に使用した書類関係…売買契約書・固定資産税精算書・仲介手数料の領収書といった譲渡時出費した金銭関係は記載されているものは全て添付します。こちらは全てコピーで構いません。

登記事項証明書(全部事項証明書)

3000万円控除を受けている場合はこの書類が必要になります。いわゆる不動産の全てが記載されているものです。登記簿謄本をデジタル化した写しのようなものと考えてください。不動産ローン控除や不動産所得税の軽減を受けるとき何度にも提出が求められるものです。その不動産の住所から土地面積、権利関係が全てこの書類に記載されています。登記事項証明書を取得するには不動産が所在する最寄りの法務局へ出向きます。そこで交付請求書を受付窓口へ提出して交付を受けます。有料で金額は600円。ただし平日8時15分~5時15分の時間帯が受付可能で、土日祝日は受付を行なっておりません。平日に交付する時間がない方は、郵送での交付(郵送費がかかる)をするか、インターネットで請求を行う方法がありインターネットだと480円で価格を抑えることができるので、こちらの方法がオススメです。

戸籍の附票

何かしらの特例控除を受けている場合、戸籍の附票が必要。売却不動産と住民票の住所が同じならば必要ないのですが、一棟売却ということで必要な方が多くなってくると思います。交付の注意点としては、自分が住んでいる最寄りの役所ではなく本籍地の役所で交付しなくてはなりません。理由として本籍地のみで発行してもらえるものだからです。本籍地が遠いという方もそちらに出向く必要があります。

交付の際は印鑑、身分証明書(自動車運転免許証・パスポート・マイナンバーカード)が必要になります。交付は有料になり役場ごと異なりますが、平均で300円の前後になると想定されます。以上このような書類を用意して確定申告を行います。申告が終了したら確定申告期間中に税務署または金融機関で納税するか、申告書に振替納税を選択しておけば、4月下旬ぐらいに自動で銀行口座から引き落としを行なってくれます。

しかし金額が高額でこの期間中に納税が難しいという方は申告書に延納することを記載して申告期限内に納税額の半分を納税して5月末までに残りの金額を払うという方法もあります。ただし延納してしまった際は納税金額に1.7%の利子税というものが加えられてしまうので注意が必要です。

一棟・収益物件売却の際には、どの不動産売却会社を選ぶか、という点も大きなポイントとなります。少しでも高額での売却実績があり、かつ対応がスピーディな会社を選ぶことが収益物件の売買では大事と心得ておきましょう。