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土地売却で起こるトラブル事例と対策

大きなお金が関わる土地の売却には、トラブルも付きものです。ここでは、よくあるトラブル事例と対策方法をご紹介します。

case1:土地の瑕疵問題に関するトラブル

瑕疵問題というと、マンションや戸建てなどの建物に付き物というイメージがありますが、実は土地にも、瑕疵問題は関わってきます。土地の瑕疵として挙げられるのが、廃棄物が埋まっていた、土壌が汚染されていた、地盤が軟弱で土地が陥没した、などのケース。売却時は、売主は「瑕疵担保責任」を負いますが、売却後に隠れた瑕疵が見つかると、訴訟などのトラブルに繋がります。

トラブル事例を紹介

  • 購入した土地にコンクリートや煉瓦等の破片が混じっているとして土の入替えを求め、売主業者が150万円、媒介業者が20万円の費用を負担した事例

参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=76)

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

瑕疵担保責任は、通常は売却後3ヶ月ですが、知りながら隠して取引したと判断されると、4ヶ月目以降でも責任は免れません。最悪は、契約解除になることもあるので、地盤や土壌汚染調査は、できればしておくのが安心です。

なお、この瑕疵担保責任に問われるのは、基本的に土地の物理的なデメリット(埋没物や弱い地盤など)と心理的なデメリット(殺人などが過去にその土地で起きたなど)を隠していた場合です。少しでも買い手が不安に感じそうなことがあれば、包み隠さず、事前に必ず書面にて伝えておきましょう。さらに、売買契約書で瑕疵担保責任について定めておくと安心できるでしょう。

case2:土地の境界線に関するトラブル

最近は、境界確定をしてから土地を売るのが一般的になりましたが、隣地との境界が曖昧な場合、大きなトラブルに繋がるケースがあります。例えば、土地の境界線をブロックや杭で区切っている場合、何十年も経つと、境界がブロックのどちらにあったかが、わからなくなることがあります。その場合、購入者が、後々、隣人と揉めるなどのトラブルに発展します。

トラブル事例を紹介

  • 越境物の不告知等をめぐるトラブル
  • 売主業者から説明を受けていた都市計画道路の計画線の位置が実際よりも敷地の内側にズレていたため、買主が賠償金を請求したもの。解決金60万円で和解成立。

参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=8) (https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=1)

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

土地の売却において、面積は価格を左右する重要な要素。確定測量を行っていない場合は、必ず売却前に行いましょう。また、隣人とトラブルを抱えたまま売るのも、トラブルの原因になるので、土地を売却する際は、隣人にも一言伝えておくと良いでしょう。

case3:土地の重要事項説明に関するトラブル  

土地に限らず、不動産売却においてトラブルが多いのがこの重要事項説明に関するトラブルです。

平成29年度に宅地建物取引業法主管課が対応したトラブル1,017件を原因別にみると、 「重要事項の説明等」に関するものが390 件と多く、次いで「契約の解除」の88件、「報酬」の55件、「契約内容に係る書 面の交付」の50件、「預り金、申込み証 拠金等の返還」の47件と続いています。

参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/attach/archive/99-004.pdf)

トラブル事例を紹介

  • 市街化調整区域の具体的な制限の内容を説明せず、媒介業者に損害賠償の支払が命じられた事例

参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=178)

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域と定義付けられているため、この土地を購入する際は、注意が必要です。市街化調整区域で、あらたに建物を建築したり、建て替えするには行政の許可が必要です。購入予定の土地がどういった区域の土地なのかしっかりと確認する必要があります。