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マンションを高く売るには?

マンションを高く売るためのコツを大公開!部屋別にしておきたいことや売出から成約までの日数、売却のタイミングなど情報盛りだくさんです。

1円でも高くマンションを売却するためのコツ

  1. 複数の不動産会社を慎重に比較検討する
  2. 不動産屋の得意分野を把握する
  3. 一括査定サービスを利用して相場感を掴む
  4. 売却のシナリオを考える
  5. 「買いたい!」と思わせるような家にする
  6. 家の「アピールポイント」を明確にすること
  7. 人気物件であることをアピールする

1.複数の不動産会社を慎重に比較検討する

査定額以外にも、その地域の売却実績や売却額などを聞いてみましょう。売却実績は会社の大小に関係ない場合も多いものです。地域密着型で、信頼されている小さな不動産会社が良いという場合もあるのです。査定額が出た後は、実際に不動産会社に連絡をとって個別の実績を聞いていきましょう。

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重視するのは直近の3ヶ月の実績をチェック

特に自分のマンションを売却する上で大事なのは、近々3ヶ月の実績です。不動産屋のみならずどのような企業でも売上が良い時期と悪い時期というのは大なり小なりあります。もしも自分が選択した不動産屋の実績が十分な感じでも、それが5年前や10年前なら参考になりません。

あくまで自分が不動産を売るのは「現在」なので、むしろ昔の実績がなくても近々の実績が優秀なことが大切なのです。マンションを売却するということは、そのマンションを売ったら終わりなので昔や未来を考えるよりも、現在の状況を把握して行動していけば良いのです。

担当者との相性をチェック

担当者との相性も大切です。家を売却するにあたって、定期的に連絡を取り合うことになる担当者が信頼できるか、親身になってくれるかは重要なポイントです。担当者の相性をチェックするためにも、次のような項目に意識をして担当者の動きをチェックして見ることも重要です。

専門用語ばかりを使って説明してないか

担当者が、不動産売却について専門用語を多用して説明をする場合は、あまり良い担当者であると言えません。専門用語を使うことで、売却する側に理解させる隙を作らないことになります。その結果として、よくわからないまま契約へと進んでしまう恐れもあります。この場合だと、売却後にもう少し高く売れる方法があった。というように後悔する場合があるので、なるべく担当者がこちら側に立って説明をしてくれる人を見つけましょう。

売却メリットばかり話してこないか

売却メリットの情報を得ることは大事ですが、メリットがあまりにも多い場合は、本当に売却が出来るのかある程度疑う目を持つことも大切です。担当者の中には売却をなんとかするために、後押しする要素をわざと教える場合があります。もし、メリットばかりでこちらに何もデメリットが無いと感じるようであれば、売却した際のデメリットはどういったものがあるのか、しっかり聞くことも重要です。

販売用の図面を見せてくれない

販売をするためには、買い手が必要な情報を知ることも重要です。そこで、ポイントとなるのが、売却する自分の物件の図面です。本当に、買い手を探しているのであれば、図面を作成して相手をさがす動きを見せるはずですが、その気が元々ない場合は図面を作成していない可能性があります。担当者の本気度を確かめるために、販売する際の図面確認もしっかり行いましょう。

価格を下げる時、具体的な説明がない

売却をする中で、どうしても必要に迫られる選択肢が価格を下げる。出来れば価格を維持したまま売却を行いたいと誰もが考えることですが、どうしても価格を下げる必要がある時も存在します。価格を下げる時が仕方ない状況です。もしも、担当者が「売れないので価格を下げます」だけで応じることは良くないと言えます。なぜ価格を下げるのか。どれくらい価格を下げて、下げることによってどういうメリットがあるのか。何故価格を下げる必要があるのかをしっかり説明してくれない担当者は、ただ契約を進めたいだけだと認識しておきましょう。

高く売るアドバイスがない

売却する方法や、価格を下げる方法の提案があっても、少しでも高く売るためにどんなことに気をつければよいのか。ネットに乗っていないプロしか知らない情報を教えてくれる気配が無いのであれば、その担当者は、あまり信頼出来る人とは言えません。こちらから高く売る方法の質問を投げかけて、どれくらい専門性が高い答えが返って来るのかを見極めることも重要です。

2.不動産屋の得意分野を把握する

どの不動産屋も同じようなことをしているように感じてしまいますが、同じ不動産屋の括りの中にいても、不動産屋ごとに得意分野と不得意の分野が存在します。

例えば、複数の不動産屋から査定を受けたとしましょう。

  • A社が2000万円
  • B社が2300万円
  • C社が2500万円

このような査定をそれぞれの不動産屋が出してきました。金額からいったら間違いなくC社が一番高額なので良いと思いますよね?ところが査定金額だけを見てしまいC社に飛びつくとかえって損をする可能性も。

  • A社というのはマンションを売買に特化した不動産屋
  • B社というのは法人関係を主に行う不動産屋
  • C社はマンション賃貸を専門にしている不動産

だったらどうでしょう?今回扱う不動産の内容はマンション売却なので、査定額は低くともA社が実際に売却ができる金額に近いかもしれません。しかし、それを知らず査定金額が高いC社を選んでしまうと、専門分野外なので取引がうまくいかない可能性があります。

マンションが売れない状態が続くと、結果的に売却金額を下げて販売

マンションの価値は築年数によっても価値が変わってくるので、売れない状態が続けばさらに金額を下げる必要があります。そして、結果的に高額売却が望めなくなってしまいます。仲介の場合は、査定額が売却額ではないことを十分に理解しておきましょう。

3.一括査定サービスを利用して相場感を掴む

まずは手軽にインターネットで、無料の査定サービスを利用してみましょう。物件の築年数、間取り、専有面積、住所などの情報を入力すると、不動産会社が画面に表示されるので、慣れていない人でも気軽におよその売却額を知ることができます。

ただ、知名度やイメージだけで不動産会社を選んでしまうのは危険です。小さくても地域密着型で、優良な不動産会社などもあり、売却額にも大きな差が出ます。

重要ポイント

仲介の場合、「査定額=売却額ではない」ことを十分に理解しておきましょう。

4.不動産売却のシナリオを考える

査定額が決まったら、あとは不動産業者に任せて売却できるのを待つ。と考えている人もいるかもしれません。しかし、この考え方では高く売却をすることができません。大事なのは売却をするためのシナリオをしっかり決めておくことも大切!具体的に、どのシナリオを設定すべきなのでしょうか。

理想的なシナリオとは…?

売却を理想的に行うためにも、強気の計画性が必要です。この3つの期間をどのように設定するかで、理想的なシナリオを考えることができます。

  1. 強気の出し値を続ける期間
  2. 買い手の声・反応を聞く期間
  3. 価格を下げる期間

この3つの期間を、こちらが主導権を握って進めることで、売却を有利にすることができます。

重要ポイント

不動産会社の言葉を鵜呑みにし過ぎない!

不動産会社の中には、買い手が見つかっているのにも関わらず、全く売却先が見つからないから今すぐにでも売却しようとしている価格を下げた方が良い。と査定額よりも下げた価格で物件を売れないか交渉をしてくる場合があります。この時に何も考えずに不動産屋の話に乗ると、意図的に売却価格を下げられてしまう可能性があります。

不動産会社に騙されない為にも次のようなことに気をつけて、不動産屋の動きをチェックしましょう。

  • 広告方法はどのようにしているか

売却するための戦略について、どのような方法を採用しているのかを問い合わせてみることも大切です。例えば、チラシを配っている、ネットに掲載しているだけ、様々な方法があります。その戦略を具体的に説明してくれない不動産会社は信頼出来ない可能性があります。具体的に広告戦略を教えてくれる不動産会社かどうかも重要です。

  • 掲載後2週間の動きを見る

掲載後2週間の動きがとても重要です。ここで基準となるのは、この2週間でどんな動きがあったか?ということです。実際に見学希望をしなくても、閲覧数や、お気に入り登録数といった直接的ではないが、もしかしたら、契約してくれるかもしれない人がどの程度いたのかを聞いてみましょう。掲載直後閲覧数が多ければ、価格を下げる必要はありません。また、2週間経過しても、閲覧者が多いのであれば価格を下げる必要は全くないと言えます。

  • 不動産会社に決めさせない

物件掲載直後、不動産会社からなるべく早く価格を下げることが重要と言われるかもしれません。もし、早くに価格を下げようと意図的にしているのであれば、その不動産会社がわざとやっている場合があります。1週間程度観察しましょう。不動産会社が無理に売却を急かすようであれば、その不動産会社はオススメ出来るとは言えません。あくまでも、不動産会社のペースではなく、こちらのペースで売却を展開出来るように、常に有利な状況を作りあげることも大切であると覚えておきましょう。

5.買いたい!」と思わせるような家にする

マンションを売りに出すと、購入希望者(買主)が不動産会社を通して内覧を希望して来ます。マンションを売却するには、購入希望者(買主)に住みたいと思わせるようなテクニックが功を奏すこともあります。そうしたテクニックの一例を、いくつか紹介してみましょう。

実際に見た部屋の印象に左右される!スッキリ広々と見せましょう

内覧者は事前に間取りや専有面積、築年数など物件の情報を得てから来ています。それでも実際に見た時にどんな印象を持つか、で決まってしまうことがほとんど。

内覧者は現状を見て判断しますので、「収納スペースが少ない」「狭い」「古い」などの印象を持たれてしまう可能性が高いです。

そこで、あらかじめ整理整頓をして、不要なものは出来るだけ片付けてしまいましょう。トランクルームや実家などが近くにあれば、上手く活用し、生活感のあるものやごちゃごちゃ見えるものなどは見せない工夫を。

専有面積が狭くても「わぁ、意外と広いじゃない!」築年数が経っていても「わぁ、意外と新しいじゃない!」「綺麗にして住んでいたんだな。」などと思わせることができれば、購買意欲を高めることもできます。

玄関に入った瞬間の印象が大切!部屋を明るく見せることを心掛けましょう

内覧者が玄関に入った瞬間の印象が大切です。特に玄関から廊下にかけては暗いというマンションが多いですが、その家の最初の印象を決める、とても重要な瞬間です。昼間の内覧でも電気は全てつけましょう。照明の色も重要です。部屋やエリアによって使い分けたいものです。内覧者が来る前に、不動産会社の担当の方にも部屋の明るさについて印象を聞いたり、アドバイスをもらいましょう。

照明だけでなく、浴室などの水周りなどカビが生えやすいところなどは清潔にしておくことで明るく見えます。経年変化によって、ドアや床、壁や天井などにもカビが生えたり、汚れが取れなかったりします。自分で落としきれない汚れは、ハウスクリーニングを検討してみてはいかがでしょうか。

リフォームなどが必要になってくる場合、物件の値下げをするのとリフォームをするのとどちらがお得か、不動産会社を交えて話し合っておきましょう。

6.家の「アピールポイント」を明確にすること

売却しようとしている家を購入する時、あなたはその家のどこを気に入りましたか?「玄関が明るく広々している」「キッチンが広くて使いやすい」「リビングからの眺めが好き」「和室が小上がりスペースになっていておしゃれ」「ベランダガーデニングができそう」「花火が見える」さまざまなお気に入りのポイントがあって購入されたはずです。それは内覧者に対しても強力な「アピールポイント」になります。「ここをアピールしたい!」というところは念入りに綺麗にしたり、素敵な空間を演出するように心がけましょう。

例えば「夜、ベランダでお酒を飲むのが楽しみなんです。」と言って、ウッドデッキが敷かれ、小さなガーデンテーブルセットなどか置かれているような、素敵なベランダを見せられたらどうでしょうか。殺風景なベランダと比較して、やはり好印象ですよね。家の中だけではなくベランダに至るまで、物件のアピールポイントになるということを忘れずに。

あまり気負うことなく、自分の大切な友人を招き入れるような気持ちで、自分の家の魅力をしっかりと伝える工夫をしてください。

7.人気物件であることをアピールする

見学に来た人が、この物件は人気物件であるということを認識してもらうことも重要です。人気物件と見学者が感じれば、すぐに契約を進めるように行動するでしょう。

しかし、そのためにはちょっとした工夫が必要です。特に、気をつけるべき点は、見学者のスケジューリングです。見学者が多ければ、それだけこの物件は人気がある。注目している物件であるということが客観的な情報から判断することができます。見学者の予約については、なるべく1組でも多く訪れてもらえるよう、無理ないスケジューリングが大切です。

また、個別ではなく、予約が殺到したため合同での見学になりますといった提案をするだけでも印象が大きくことなります。とにかく、人気物件であるということを理解してもらえるよう努力しましょう。

場所別!内覧で部屋の印象をよくするコツ

マンション売却が上手くいくかどうかは、購入希望者の第一印象で決まることもあります。買主が見学に訪れたとき、この家に住みたい!と直感的に感じてもらうことが、購入へとつながります。そこで、第一印象を良くするためのコツをまとめてみました。是非これから見学を控えている方は参考にしてみてはいかがでしょうか。

玄関

見学に訪れて最初に目に付く場所なので、傘や靴が放置されていないように、隅にごみや泥がたまっていないように注意します。三和土は特に綺麗に水ぶきしておくと、印象がぐっと良くなります。

リビング・ダイニング

できるだけ部屋を広く見せるように、余計なものは片づけて広々した印象を演出します。普段置いているものは、整理整頓をしましょう。イメージは、モデルルームをイメージして整頓をしておくと、見学者からは好印象です。

キッチン

特に匂いに注意します。生ゴミなどが置かれていないように、汚れているものは一時的に見えないように退避させておいても良いでしょう。シンクやガスコンロは綺麗に磨き上げておくと、清潔なキッチンの印象が強まります。それでも、どうしても臭いが取れないようであれば、専門の業者に依頼をして対処してもらうことも大切です。全て自分たちで対処することが出来ればそれに越したことはありませんが、プロの力を借りることでより臭いの除去や、頑固な油汚れも除去することができます。是非活用しましょう。

タバコへの配慮

キッチンやトイレ、浴室に発生する独特の臭いへの対処に注意がいかない人はいませんが、それ以上に配慮しなければいけないのは、喫煙者がいる場合です。喫煙者がいる場合は、タバコの匂いが残っている場合があります。常に換気をすることが大切です。また、見学者が訪れるまでは、なるべく喫煙することを控えましょう。

また、喫煙を長い期間していると、壁がヤニで汚れています。壁がヤニで汚れている状態を良いと考えない人も多いので、もしそのような状態であるならば、専門業者に依頼をして、クリーニングをしてもらいましょう。喫煙者がいるようであれば、このような点に配慮しなければなりません。タバコを吸わない人が見学しに来ると想定して準備しておきましょう。

浴室・洗面

カビや水あかは丁寧に掃除して、取り除いておくことが必要です。特にカビは目立ちやすく見た目が悪いので注意が必要です。カビが残ってしまっていると掃除しても落ちないほどのカビなのではないかという印象を持たれたり、カビが生えやすい条件が揃ってしまっているのではないかと思われマイナス要素にしか働きません。

トイレ

トイレの臭いは誰でも嫌がるものなので、消臭剤や芳香剤を利用し、臭いが気にならないようにします。床の隅や手洗いの水あかなど、普段は見落としてしまうようなところも丁寧に掃除しておきましょう。

ベランダ

ベランダに物を置いていると印象が悪くなります。見学の当日には、ベランダに何も物を置かないようにしましょう。

窓ガラス

網戸が汚れていると大変みすぼらしい印象を与えてしまうので、綺麗に掃除しておきましょう。窓ガラスのパッキンは長年使っていると、結露などの影響でカビが生えて黒ずんでしまっている恐れもあるので、防カビ剤を使用して取り除いておいたほうが見た目は良くなります。

収納

収納は部屋を決めるときの大きなポイントにもなり、特に女性が気にする部分です。中には開けて見たがる人もいるでしょうから、内部も綺麗に整頓しておいた方が良いでしょう。

換気扇

ほこりが溜まっていたら綺麗に掃除しておきます。アクリルカバーがついている天井はめ込み型の照明は小さな虫の死骸がたまりやすく、下から覗くと目立つのでこまめに外して清掃しておく必要があります。換気扇は露出型のものだと油汚れやホコリが目立ってしまうので、中性洗剤等につけ置きして完全に取り除いておきましょう。また、部屋のにおいにも注意しましょう。