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マンション売却額の相場

東京の不動産売却価格と成約件数のデータから今後の予測を展開。主要駅のマンション売却相場も一覧で紹介します。

まず、新型コロナ禍発生前までの、新築マンションの平均価格は5,980万円(前年比+1.9%)と上昇する一方で、供給戸数は3万1,238戸(前年比-15.9%)と減少傾向。なお、新築マンションの価格は各事業者が決めるので、地域ごとで相場価格が決まってくる中古マンションとは異なります。新型コロナ禍によって、経済活動が停滞気味になった以上、マンション市場もこれまでとは違う段階に突入しています。(※2020年05月7時点 参照元:ノムコム(https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita13.html)

新築マンションの平均価格

引用元:ノムコム(https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita13.html)

新築マンションの平均価格

価値が下がる前にマンション売却!
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中古マンション市場の変化が激しいエリア、東京

東京のマンション相場を予想するためには、都心3区に注目!

マンションの相場を予想するためには、東京の中心、千代田区・中央区・港区のマンションの相場動向をチェックしましょう。(2020年9月調査時点の情報になります)

千代田区のマンション売却の相場価格を紹介

スクロールで情報を確認出来ます
地区名 最寄り駅 取引総額 専有面積 建築年 間取り 取引時期
千代田区 六番町 四ツ谷 24000万円 135m² 平成20年 4LDK R01/07-09月
千代田区 富士見 飯田橋 13000万円 80m² 平成25年 3LDK R01/10-12月
千代田区 一番町 半蔵門 12000万円 80m² 平成13年 2LDK R02/01-03月

参照元:※国土交通省土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=99&TTY=2&ARC=13101&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1

中央区のマンション売却の相場価格を紹介

スクロールで情報を確認出来ます
地区名 最寄り駅 取引総額 専有面積 建築年 間取り 取引時期
中央区 日本橋人形町 人形町 19000万円 95m² 平成29年 3LDK H31/04-06月
中央区 勝どき 勝どき 17000万円 105m² 平成20年 2LDK H31/04-06月
中央区 新川 茅場町 14000万円 100m² 平成23年 2LDK R01/10-12月

参照元:※国土交通省土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」(https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=99&TTY=2&ARC=13102&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1)

港区のマンション売却の相場価格を紹介

スクロールで情報を確認出来ます
地区名 最寄り駅 取引総額 専有面積 建築年 間取り 取引時期
港区 六本木 六本木 58000万円 125m² 平成29年 2LDK R02/01-03月
港区 三田 麻布十番 41000万円 125m² 平成27年 3LDK H31/04-06月
港区 高輪 白金高輪 35000万円 200m² 平成16年 3LDK R01/10-12月

参照元:※国土交通省土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=99&TTY=2&ARC=13103&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1

中古マンションが評価されるポイントとは?

どのような条件のマンションに需要があり、高値で取引されるのでしょうか?詳しく紹介していきます。

シンプルな間取りであること

シンプルな間取りであることはマンションを売却するのに大事な条件!誰でも使いやすい、シンプルな間取りのマンションの方が需要は高まり、購入希望者が集まりやすくなります。例えば3LDKのマンションを購入したいと考えた時、各部屋とリビングが均一に収まっていた方が使い勝手は良いはずです。

しかし、デザイナーズマンションなどでよく見られる、個性的なデザインの間取りのマンションは売却者が良いと思っていても、好き嫌いが分かれ万人受けはしません。そうなると、マンションの需要としては高いとは言えなくなるはずです。

また近年、広めのバルコニーが備わっているマンションも人気ですが、売却と考えると、需要があるかは微妙なところです。一見、プラスのポイントと見られがちですが、外に面した箇所が多いほど劣化する可能性は高まり、将来修繕工事に余分な費用をとられる可能性も上がります。

何より広めのバルコニーという条件を重視しない人にとってそこはデッドスペースであり、マイナスポイントでしかありません。需要がないマンションということになってしまうと、高価買取は望めません。

マンションの立地条件

立地条件はマンション売却において、価格を大きく左右します。では大まかにどのような立地条件が良いのかあげていきます。

その1:交通の利便性が高いか?

高額売却の条件としては何と言っても交通の利便性ですね。東京では主な交通手段としてあげられるのが鉄道。まずそのマンションの徒歩圏内に駅があるか否かは高額売却の第一条件になります。(逆に近すぎる場合は騒音の面でマイナスポイントですが……)

更に新幹線や特急といった特別な電車が停まる駅だと大きなプラス査定ですね。毎日通勤に電車を利用していると「今来た電車は特急で最寄り駅に停まらないから乗れない」というようなことを考えてしまうのは、何気ないストレスになりますし、毎日会社に時間がかかるルートで行かないといけないこともストレスになります。

そこで時間短縮できるルート選びができる最寄り駅があるマンションならば当然、需要は高まります。逆に最寄駅の行くまでに20分以上かかったり、バスなど別の公共機関で乗り継がなければいけない場合、大きなマイナスポイントです。毎日のように使う移動手段が整っているか否かは、重要項目と言えます。

その2:買い物がストレスなくできるか?

日常生活を円滑に行うのには、マンション近くに買い物できる場所があるか否かもそのマンションの需要に大きく関わります。食材や日用品など定期的に購入しなければならないものは、やはり近くにスーパーあることは第一条件になります。

例えばスーパーが近くにない場合、何十分もかけて家とスーパーを行き来しないといけないので時間と手間がかかり、そのような場所だと敬遠されてしまうことも。ところが日用品を買う場所が近くにあれば、利便性というだけでプラス査定が期待できます。

その3:その土地にブランド力があるか?

人は基本、見栄を張る生き物。そのことから土地自体のブランド力というのは、マンションの価値に大きく影響します。例えば同じような間取りのマンションでも、八王子と恵比寿の2つがあったら言い方は悪いですが八王子より恵比寿の方がブランド力は高いと言え、恵比寿に住んでいる方が同じようなマンションでも印象が良くなると考えてしまいます。

そのことからそれほど期待ができないと思っていたマンションでも、ブランド力さえあれば高価買取が期待できます。また、ブランド力のある立地というのは、自ずと公共機関などの住むための利便性も良くなります。

その4:都市開発が進んでいる

昔は閑散としていたのに近年、都市開発で街に活気が出てきたという周辺のマンションも高額買取が期待できます。都市開発が進むと周りには住宅が建ち並び、その周辺も買い物ができる場所が増えます。公共機関整備され、その周辺の利便性は一気に高くなり、移り住む人が多く見受けられます。

しかし、マンションについては新築のものがほとんどなので、手が出せない価格なのが現状です。そこで、その地域で注目を集めるのが、中古マンションです。

今まで閑散としていた地域の分、売却価格というのはイマイチの状況だったとしても、都市開発により希少な中古物件へと変わるのです。マンションを売りたいけど周りが閑散としていて売れそうにない物件でも、今後都市開発が期待できる地域は売るタイミングを伺い続ければチャンスが回ってくる可能性があります。

その5:小学校などの公共施設が近すぎない

一見、公共施設が近いと便利と思いがちですが近すぎるのも考えものです。近年、幼稚園や小学校での子供達の声がうるさいという苦情を表立って訴える人は、残念ながら少なくはありません。

それは少し酷すぎるという意見を持っている人でも、自分はそこに住んでいないわけであって、住むのは嫌だなと思っている人は潜在的に多くいます。そのことから、このような場所の近くにあるマンションはそれだけで敬遠されてしまうことも。

毎日住むことになるということを考えると、慢性的に騒音がする場所というのはとてもストレスになり解消方法がない分、厄介な事柄です。やはり理想的な立地として、程よい間隔で学校があり病院があるような場所の方が利便性を考えて人気になり、そのような場所は高額売却が期待できます。

管理が行き届いているマンションか?

マンションに関しては、自分が住む部屋以外も価格に大きく響きます。それがマンションの管理具合です。中古であったとしても、誰でも綺麗なマンションに住みたいというのが本音です。マンションというのは購入した各部屋以外は、すべて住人の共有スペースになります。

しかし、住人同士その意識が薄いマンションだと建物の状況はどうなるでしょうか?よく街を歩いていると布で覆われ工事をしているマンションを見かけたという人も珍しくないと思います。

あれは建物の外壁工事をしているのです。何年かに一度外壁の剥がれや劣化を対策しておかないと当然、建物はボロくなるので早めの修繕が必要です。そこで、住人と管理会社が協力して、工事に踏み切っているのです。

ところが同じ築年数の建物でも、工事をしなかった場合、状態はどんどん悪くなりマンションは劣化し続けます。そのような状態では、マンションの価値も同じく劣化して行きます。そのことからそのマンションの価値も大きく下落して行きます。逆にマンションの修繕計画や管理会社がしっかりと掃除や確認を行っているマンションは信頼度が高く、価値も高くなります。