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マンション売却で起こるトラブル事例と対策

大きなお金が関わるマンション売却には、トラブルが付きものです。ここでは、よくあるトラブル事例と対策方法をご紹介します。

case1:瑕疵問題に関するトラブル

不動産においての瑕疵とは、主に雨漏りやシロアリによる床下の腐食、地下埋設物、日照を邪魔する建物が建つ予定があるなど、幅広く住宅の欠陥のことを指します。不動産売却時は、売主は「瑕疵担保責任」を負いますが、売却後に隠れた瑕疵が見つかると、訴訟などのトラブルに繋がります。

事例を紹介

  • 過去に買主が「ムカデやゴキブリはいないか?」という質問をし、不動産業者が問題ないと答えて物件を売った事例では、売却後にムカデが大量にいて、天井裏が腐っていたことが発覚。買主は売主を提訴し、天井の改修工事費で100万円以上の費用を請求した事例
  • 購入した中古マンションの和室の天井に雨漏りが発生、それ以降も和室の押入れ、玄関壁と次々に雨漏りが発生。その為、契約の無効、瑕疵担保を理由とする契約の解除、損害賠償責任、不法行為責任があると主張、売主を提訴。売主業者の調査に過失があったとして、債務不履行による損害賠償責任が認められた事例

参照元:制作:国土交通省、運営:不動産適正取引推進機構不動産 トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=70)
参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=64)

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

瑕疵担保責任は、通常は売却後3ヶ月ですが、知りながら隠して取引したと判断されると、4ヶ月目以降でも責任は免れません。最悪は、契約解除になることもあるので、周辺に墓地があるなどの環境的瑕疵も含めて、少しでも買い手が不安に感じそうなことがあれば、包み隠さず、事前に必ず書面にて伝えておきましょう。

case2:手数料や費用にまつわるトラブル

  • 不動産仲介業者の中には、「仲介手数料は法律で金額が決まっている」として不当な金額を押し付けくる業者や、仲介手数料は無料と言いながらも、コンサルタント料などの別項目で高額な費用を請求する事例
  • 「媒介業者による不当な買取り」売りの専任媒介を依頼された業者が、買い希望があることを隠し、自らが買主となり売買価格の7割程度の価格で締結した売買契約が取消しされた事例

参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=110)
参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=117)

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

法律で決まっているのは仲介手数料の上限だけであって、金額が決まっているようなことはありません。また、宅地建物取引主任者という責任者がいる限り、コンサルタント料が発生することもないのです。これらの費用トラブルを避けるには、不動産業者と契約する際に必ず、仲介手数料の計算方法と支払い時期を確認しておきましょう。

媒介行為の過程で、売主の希望価格で買手がつかず、場合によっては媒介業者が当該物件を買い取ることがあります。その際、業者は、自らが買主になることを表明し、依頼者との媒介契約を合意解除したのち、売買契約手続を進めることが適切です。

信頼できる業者かどうかしっかりと見極めることが大切です。

case3:重要事項説明に関するトラブル

  • 入居4年後に南側の前面敷地に9階建のマンションが建築され、自らのマンションの日照が奪われた。購入の際に南側隣地マンションの建築計画について説明を受けておらず、南側の隣地敷地の土地所有者から事前に高層建築物の建築計画が知らされていたのに説明しなかった業者は重要事項説明義務違にあたるとして、物件の買戻し又は損害賠償を求めた結果、解決金330万円で和解が成立した事例

参照元:不動産適正取引推進機構 不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/cgi-bin/trouble/example_display.cgi?number=21)

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

購入予定マンションや戸建ての周辺に空き地がある場合や、商業地域で隣地に空地があればいずれは建物が建つと想定されます。このようなトラブルに巻き込まれないためにも、周辺の環境についても事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

case4:契約解除に関するトラブル

不動産売買では、成約から引き渡しまでに通常1ヶ月ほどの時間があり、この間にやっぱり別の物件がイイ!と契約解除を申し出る買主もいます。これに対し、売主は不履行とのことで損害賠償請求ができるのですが、こうした当事者間のトラブルが原因で契約解除になった場合は、不動産会社へ支払った仲介手数料は戻ってきません。

トラブルに巻き込まれないために、対策方法を解説

当事者同士でトラブルが発生した上に、仲介手数料も支払うとなると泣きっ面に蜂。事前にこういった事例が起こり得ることを頭に入れておきましょう。

このように不動産売却には、さまざまな法律が複雑に絡んでいて、初心者が全てのトラブルを避けるのは、難関とも言えます。対策としては、よくある事例が紹介されている「不動産トラブル事例データベース」をあらかじめチェックしておくこと。また、万が一、トラブルが起きた際に備えて、最初から弁護士や税理士などの専門家に相談できる不動産会社を選ぶと安心です。