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ローンの残ってるマンションを売るには?

住宅ローンを組んでマンションを買ったけれど、転勤などによっては、売却が必要なケースもあります。

ローンが残っているマンションはどう売るのか、大きくわけて4つの売却方法をチェックしていきましょう。

ローンが残っているマンションの売却方法は「査定額」で変わる

ローンが残っているマンションの売却方法は、主に次の3つのケースによって変わります。

  1. 売却代金でローンを返済できる場合…一般的な売却方法で売る
  2. 売却代金でローンを返済できない場合…不足分を自己資金で支払って売る、住み替えローンを利用して売る
  3. 現在、ローンの支払いが滞っている場合…任意売却をする

ローンが残っているマンションを売るには、「ローンの残債を完済して抵当権を抹消すること」が条件になります。

基本的には、査定をした時点で査定額がローンの残債額を上回らないと、売ることはできないのです。とは言っても、中古マンションがローンを完済できるほどの高値で売れるとは限らないですよね。

もし、売却代金でローンを完済できなかった場合も、自己資金で不足金を補ったり、任意売却などの方法によって売ることが可能です。

それぞれの具体的な売却方法をご紹介します。

1.売却代金でローンを完済する

ローンが残っているマンションを売る際、最も理想的なパターンが、下記の流れになります。

  1. 不動産会社の下調べをして、複数社に査定を依頼する
  2. 目当ての不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 価格を決めて売り出す
  4. 買い手が見つかったら契約
  5. 売却代金をもらって引き渡し。抵当権を抹消する

売却代金がローンの残債額を上回った場合は、主にこのような流れでマンションを売却します。ただ、これはハッピーなケースで、ローンを完済するためには、より高い査定額を出してくれる不動産会社を見つけることが重要です。不動産会社によっては、賃貸メイン、投資物件メインなどの特性があり、それによっても査定額に差が出ます。

2.自己資金でローンを完済

複数の不動産会社から査定を受けても、売却代金がローンの残債額を下回りそうな場合は、足りない分を自己資金で補って、ローンを完済すれば売却できます。預貯金がある人にとっては、ローンの大半を購入者に負担してもらえるメリットがあります。

3.住み替えローンを利用する

ローンの残りを支払う資金がない場合は、同時に新居を購入する場合に限って「住み替えローン」が利用できます。新居のローンに売却マンションのローンの残債を上乗せする方法ですが、決済や金融機関とのスケジュールがシビアだったり、売却の審査条件が厳しくなるケースも。ローン自体も金額が増えるので、あまりおすすめはできません。

4.任意売却

現在、ローンの支払いが滞っているか、もしくは滞りそうな場合は、任意売却の選択肢もあります。お金を借りている金融機関や保証会社と交渉をして、債務を残したまま抵当権を外し、通常の売却を行います。競売よりは高い金額で売れるものの、適用条件が厳しかったり、一定期間、ブラックリストに乗り、新たなローンやクレジットカードが持てなくなるデメリットがあります。