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親から相続した家を売却するには?正しい手順と税金の仕組み

親が亡くなると、親の全ての財産について相続が開始しますが、相続した親(被相続人)の持ち家を売却するには家の名義を子(相続人)に変えることが必要です。

相続登記の流れ

不動産の処分は登記簿に記載されている所有者しかできません。そこでまず、法務局で「相続を原因とする所有権移転登記(以下「相続登記」)」手続を行います。

誰の名義に変更するかを決める

遺言書がなく、法定相続人が複数いる場合は誰が家を相続するかを相続人全員で話し合って決めます(遺産分割協議)。もちろん法定相続割合どおりの共有としても構わないのですが、売却手続きも相続人全員で進めなければならないなど、後々面倒が起きる可能性があるので、誰か一人の単独名義にするのがお勧めです。売却代金を相続人で公平に分けたいのであれば「換価分割をする」と遺産分割協議書に書いておけば大丈夫です。

登記に必要な書類を集める

相続登記のための主な必要書類を以下に挙げます。

  1. 遺産分割協議書
  2. 被相続人の出生から死亡まで全ての戸籍謄本と住民票除票
  3. 相続人全員の現在の戸籍謄本
  4. 不動産の固定資産税評価証明書
  5. 不動産の登記簿謄本および権利書
  6. 相続人全員の印鑑証明書
  7. 不動産相続者の住民票

法務局で申請する

必要事項を記入し、不動産相続者が押印した登記申請書と共に必要書類をそろえて管轄の法務局に相続登記の申請をします。

申請の際、登録免許税がかかります。相続の場合不動産の固定資産評価額の0.4%(評価額が1,000万円なら4万円)となっています。書類に問題がなければ10日ほどで相続人に登記が変更され、その後却手続きに入ることができます。

なお、司法書士に依頼すれば2の一部と3の手続きを任せられます。費用は司法書士によります。時間がある人は自分で手続きをしても構いませんが、書類の書き方など難しいところもあるので、まずは最寄りの法務局で予約の上相談することをお勧めします。

家の相続でかかる税金

相続した家を売却して得たお金は「利益」ですから当然に所得税と住民税がかかってきます。ただし購入価格>売却価格であれば利益なしとなりますので、購入時の売買契約書も探しておきましょう。

また、相続開始から3年目の年末までに売却すれば3,000万円まで特別控除されるなど、いくつか控除の特例もあります。

次に、相続した財産全額につき相続税がかかります。この場合不動産の評価額は売却価格ではなく税務署が定める「相続税評価額」となります。相続総額が控除額を超え相続税が発生する場合、相続開始から10カ月以内に納税しなければならないので、家の売却の有無にかかわらず忘れず行ってください。