東京不動産売却GUIDE » 不動産売却コラム » 不動産売却の際にかかる税金、損をしないための基礎知識

不動産売却の際にかかる税金、損をしないための基礎知識

不動産を売却した人の経験談として一番多い声に、「意外と税金がかかる」ということがあります。売却する金額によって多少変動はするものの、それなりにかかるというのが一般的であります。せっかく不動産が売却できたのに、税金のことまで考えてなくて多少損をしたという人も決して少なくありません。

ここでは、不動産売却で損をしないための税金対策について説明していきたいと思います。余計な税金を支払わなくて済むような不動産売却を目指しましょう。

不動産売却の際にかかる税金とは?

一般的に、不動産売却をする際にかかる税金として4種類存在してきます。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税
  4. 住民税

これらの税金を考えた上で売却をしないと、思ってたより少ない金額での売却となってしまいます。売却できた費用で新たな住居費用に充てようと思っているのであれば尚更のことです。

では、それぞれの税金が一体どういったものなのかを見ていきたいと思います。

印紙税

まず最初に確認をしておきたい税金は「印紙税」。

不動産売却契約書には必ず「収入印紙」を貼ることになるのですが、これは契約の金額によって変動してきます。この不動産売却契約書を売主と買主の両方で所有するとなった場合には、2通分の収入印紙が必要となります。その場合には、それぞれが負担するというのが一般的です。売れた金額が高くなればなるほど、印紙税も少しずつ高くなるという計算になります。

税率に関しては変動することがありますので、詳しい情報は国税庁のwebサイトでご確認ください。

登録免許税

この登録免許税とは、不動産売却した買主に名義を変更する際にかかる税金。

この登録免許税の金額なのですが、こちらは登記の種類によって金額が変わってきます。売却することによって所有権移転となった場合には、「固定資産税評価額×2%」で、平成31年3月31日までは印紙税と同じように軽減税率が適用され、「固定資産税評価額×1.5%」と少し金額が減ってきます。

譲渡所得税と住民税

次に見ておきたい税金は「譲渡所得税」と「住民税」。

これらの税金に関しては、売却した際に利益が生じたときのみに発生する税金です。簡単に説明しますと、売却できた金額が、購入したときの金額より高く売却できたときに発生する税金ということです。ですので、購入したときよりも安く売却したなど、売却したことで損をした場合には支払う必要のない税金となります。

そこで、この税金が発生した際の金額になるのですが、こちらに関しては様々な条件によって金額が大きく変わってくるので注意が必要です。一般的には、売却した不動産の取得費に売却した金額を加算した金額を、譲渡価格から差し引いた金額となります。計算式で言いますと、「譲渡価格-(取得費+売却費用)=譲渡所得税」です。

また、取得費には所有期間中の減価売却がされている必要があります。さらに、譲渡する不動産が住居用のものであれば、譲渡所得税から3,000万円の特別控除を受けることもできます。このように、譲渡所得税から特別控除された金額を差し引いた金額が、課税の対象となる譲渡所得税なのです。

不動産売却で利益が出た際の譲渡所得税に関して押さえておくポイント

上記でも説明した通り、不動産を売却したことにより利益が生じた場合に譲渡所得税と住民税が発生することになります。ここで重要になるのが、譲渡所得税を算出する上で押さえておくポイントがあるということです。これらのポイントについて詳しく説明していきたいと思います。

01不動産の所有期間で税率が変わる

まず1つ目は、「不動産の所有期間で税率が変わる」ということがあります。不動産を売却した際の譲渡所得税と住民税は、売却するタイミングで変わってくるということです。

所有していた土地やマンションが5年以上なら「長期譲渡所得」となり、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられて、金額も大きく変わってきます。「長期譲渡所得」の方が金額も低くなるのですが、この5年以上という計算が少し複雑なので注意が必要なのです。

この5年というのは不動産を購入してから売却するまでの期間ではなく、売却した年の1月1日までとなるのです。

簡単な計算方法としまして、不動産を購入してから「1月1日」を何回経過したかで計算すればわかりやすいかと思われます。この計算を間違えるだけで、余計な税金を支払わなければならない場合があるので注意が必要です。

02取得費や売却費用には仲介手数料なども含まれる

次に、譲渡所得税からは取得費と売却費用が差し引くことができると上記では説明しました。では、この取得費にはどのようなものがあるのでしょうか。

一般的に、土地や建物の購入費用と建築費用は当然のように含まれてきます。これにプラスして、購入した際に不動産会社へと支払った「仲介手数料」、購入した際にかかった「登録免許税」、「不動産取得税」、「印紙税」などの税金も、この取得費として認められているのです。また、土地は自らが所有していた場合、「造成費用」や「測量費」も取得費として認められますし、元々古屋があった場合は、「解体費用」なども取得費として認められるのです。

しかし、マンションや一戸建てといった建物自体を購入した場合、時間が経てば経つほど建物の価値は下がっていくものです。そのため、上記で計算した取得費の合計金額から「減価償却費相当額」を差し引く必要が出てきます。

そこで、取得費がわからないということがよくあります。例えば、親から土地や建物を相続した場合などによくこのような状況が存在してきます。その場合、譲渡価格の5%を取得費として計算するのが一般的です。

03特別控除の存在を忘れてはならない

特例による「特別控除」があるということが、最後に一番忘れがちなものとして存在してきます。物件の種類や築年数によって影響されますので、決して全てに対して含まれるものではありません。しかし、条件によってはさらに有利になる特例や軽減措置もあるので知っておいて損はないでしょう。

特例ケースについて紹介

マイホームを売却した場合の特例

マイホームを売却する際の特例には「3,000万円特例」というものが存在しており、今住んでいる住居もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得税から3,000万円が控除されます。ただ、適用される条件としまして、譲渡した年の前年及び前々年に「3,000万円特例」や「買い替え特例」を受けていないということになります。

また、譲渡する買主が親族や同族会社でないことも一つの条件として挙げられます。このように、この特例が受けることができたならば、売却によって生じた利益が3,000万円以下なら税金を支払う必要がないのです。

所有期間が10年以上の不動産を売却した場合の特例

上記の「3,000万円特例」と同様に、「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」というものも存在してきます。

これは、土地や建物の所有期間が10年以上となると税率が軽減されるというものです。条件は、これと同じ特例を前年及び前々年に受けていないことと、「買い替え特例」などの他の特例を受けていないことがあげられます。

平成21年~平成22年に取得した土地の売却の特例

最後に、平成21年~平成22年に取得した土地を売却する場合は1,000万円の控除を受けることができます。平成21年~平成22年に購入した土地というのが最低条件でして、さらに親族や同族会社から譲渡された土地ではないということも条件として挙げられます。また、相続や贈与した土地も同様に条件として認められません。

このように、様々な特例が存在してくるのですが、基本的には住居用不動産で自らが居住している、親族や同族会社から相続された不動産ではない、といったことが主な条件として挙げられます。細かい特例の詳細に関しては税務署や国税庁のホームページに記載されていますので、是非ご確認ください。

参照元:国税庁(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm)

税金に関するQ&A

土地と建物(マンションは一戸建てでは売却の際にかかる税金は違ってくるのか?

どちらにしてもかかる税金に違いはありません。

ただ、譲渡所得税から差し引くことのできる取得費や諸費用は、土地の場合だと「造成費用」や「測量費」として差し引くことができます。建物に関しても特別控除される特例もあれば、土地のみに適用される特例などもありますので、この点に関してはしっかりと知識を入れておく必要があります。ここの部分を疎かにすると、莫大な金額を損失する恐れも出てくるのです。

税金を支払う時期は?

税金を支払う時期に関してなのですが、様々な場面で発生してくる税金はいつどのように支払えばいいのか気になるところでもあります。まず、「印紙税」や「登録免許税」など必ず必要になってくる税金は、売買契約書に印紙として貼ったときや登記が済んだときにすでにもう支払われています。

問題は、不動産を売却して利益が出たときの「譲渡所得税」や「住民税」になります。

こちらに関しては、売却をした翌年の2月16日~3月15日までに確定申告をして税金を支払う義務があるのです。「住民税」に関しては、5月頃に住民票のある自治体から住民税納付書というのが送られてきますので、その納付書が届いた時点で支払えば問題ありません。

このように、不動産を売却して利益が生じた場合の「譲渡所得税」は、自分で確定申告を行い税金を支払う義務があります。納税は国民の義務でもありますので、申告漏れなどに注意をしてしっかりと支払うようにしましょう。