東京不動産売却GUIDE » 不動産売却コラム » 不動産売却で起こるトラブル事例と対策

不動産売却で起こるトラブル事例と対策

不動産を売却するにあたっては、多額のお金が動くのが普通ですが、それだけに様々なトラブルが起きがちになります。トラブル事例とその対策・解決の方法につき解説します。

仲介会社を巡るトラブル

Case1.手数料が高すぎる

売却を仲介する不動産会社が売主から受け取れる手数料の上限は「宅地建物取引業法」という法律および国土交通省からの告示により決められており、物件価格により価格の3~5%となっています。例えば1000万円の不動産であれば上限は36万円+消費税となります。

この割合はあくまでも上限であり、もっと安く設定している仲介業者であれば問題ありませんが、一方で売主の知識のなさにつけ込んで上限以上の手数料を請求する業者も存在します。

このようなトラブルを回避するには、少なくとも手数料に関する知識を得ておくことが大切です。価格を入れれば自動で計算してくれるアプリなどを利用し、手数料の目安を知っておきましょう。

繰り返しになりますが、上限額を超えた請求は法律違反です。応じる必要はありません。また、手数料は売買契約が成立して初めて発生します。成約前に請求されても支払う必要はありません。

Case2.手数料以外の費用を請求された

チラシ制作にかかった広告代、購入希望者への現地案内費用などを別途実費として請求してくる業者がいるようですが、こちらも支払い不要ですので頭に入れておきましょう。

ただし、売主の方から「もっと宣伝してくれ」と依頼したり、売主の都合で遠隔地への出張を依頼した場合は別です。もっともそれを逆手にとって巧みに広告依頼に持ち込まれるおそれもありますから、費用についてしっかりと言質をとっておきましょう。

Case3.専任業者による「囲い込み」

仲介手数料は、売主、買主双方に発生するものなので、仲介業者が自力で購入者を見つければ受け取れる手数料が増えます。それを狙って業者が広告を打たず売り物件を放っておくことを囲い込みといいます。

他にも高く売れそうな優良物件を「売れなかった」と言い、自社で安く買い取るためや、広告依頼をさせようとして囲い込みを行うケースもあるようです。

なかなか売れない場合、自宅の情報が掲載されているか確認しましょう。通常不動産売り出しの情報は、業者が提携する取引情報サイト(「レインズ」など)に掲載されています。この情報は不動産会社しか閲覧できないので、業者に見せてもらうよう依頼します。

もし掲載されてなかったり、見せてもらえなかったりした場合は、仲介契約を解除してもよいでしょう。仲介手数料はもちろん、それまでにかかった費用を請求されても一切払う必要はありません。

上記のような問題は売却を一社のみが扱う「専属専任」「専任」契約で起こる可能性があります。いずれのケースも仲介業者の選び方がポイントになります。複数の業者に査定を依頼し、信頼できる業者を見つけましょう。

売買契約を巡るトラブル

Case1.契約解除を求められた

不動産売買契約においては、契約成立から実際の決済及び引き渡しまである程度日にちが空くことや、金額が大きいため、通常契約成立時に代金の5~10%程度の手付金を買主が売主に渡します。もし引渡しまでに事情が変わり契約解除となった時は、解除の申し出が売主であれば手付金の倍額を買主に払い、買主であれば手付金を放棄します。手付金は一種迷惑料の顔を持ちますが、高額な契約であることから気楽に解除しないようにと当事者を戒めるものでもあります。

にもかかわらず買主が解除を求めてきたのであれば、少なくとも契約書に記載のある理由(ローン特約など)で、手付金を受け取っていれば認めざるを得ないでしょう。揉める時間を新たな購入者探しに充てる方が合理的だと割り切りましょう。

参照元:ホームズ(https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00048/)
不動産トラブル事例データベース(https://www.retio.or.jp/trouble/index.html)

Case2.売却後、家の不具合があるとして修繕代を請求された

不動産売却時に不動産の品質や機能に欠陥(瑕疵)があった場合、引渡し後10年以内(不具合に気づいてから1年以内)であれば売主は「瑕疵担保責任」(2020年に「契約不適合責任」と名称が変わりました)による損害賠償責任を負います。

ただしこの責任は、売主が全くその不具合を知らず、知らなかったことについて過失がなかった場合は課せられません。※

買主に家の状態について説明責任があるのは仲介した不動産会社です。したがって売主としては、自分で気づいた不動産に関する不具合をすべて、仲介業者にきちんと話しておけば責任を負うことはありません。

もっとも、不具合とされる事項は意外と多方面です。土地建物その者のみならず、隣人とのトラブルや周りの環境も対象になり得ます。誠実な仲介業者であれば、不具合の可能性について漏れなきよう売主に尋ね、その中で告知すべき情報を判断して買主側に伝えてくれますから、包み隠さず相談することが大切です。

※「瑕疵担保責任」は無過失でも責任を負いましたが、「契約不適合責任」となり、過失により責任が生ずることになりました。まだ改正されたばかりの法律ですので、不動産会社に改正内容の詳細を確認しておくことがお勧めです。

参照元:ベンチャーサポート不動産株式会社 https://vs-group.jp/real-estate/202004kaisei/