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一棟・収益物件の売却

一棟・収益物件売却を検討する際に、知っておくべき基本的なポイントをまとめました。

一棟・収益物件売却で知っておくべきこと

大きなポイントは4つあります。順次見ていきましょう。

1.利回りが売買価格に大きな影響を与える

収益物件の価格は、その建物や土地の価値よりも、むしろ利回りに左右されます。

駅からのアクセスも悪く、築年数も長い物件だったとしても、常に満室をキープしている収益物件であれば、利回りが高くなって売買価格は上がります。

逆に、どんなに新しくて魅力的な物件だったとしても、空室の目立つ収益物件であれば、売買価格は低くなります。

収益物件の買主は、住むために物件を買うのではなく、あくまでも投資を目的として物件を買います。物件自体の価値よりも、物件から生まれる利益のほうに関心を抱いているということです。

少しでも高く売却したいならば、まず物件から上がる利回りを向上させることが大切なポイントになります。

2.各種の滞納は売却前に清算をしておく

家賃や管理費、修繕積立金の滞納がある場合は、物件価値を下げてしまいます。

滞納は、買主にとってみれば自分に心当たりのない借金を背負っているようなものです。心当たりのある売主側が清算をしてから売買に移行するのが当然でしょう。

なお、滞納分を相殺し売買価格を低めにする例も見られます。

3.売却時にかかる費用の種類とは

売却時に発生する費用には、主に以下の3つがあります。事前に承知しておきましょう。

  • 1…不動産会社に払う費用
    仲介手数料や、査定依頼の際に発生した交通費の実費などです。
  • 2…金融機関に払う費用
    物件購入時に組んだローンの残債がある場合で、かつ一括繰り上げ返済を希望する場合には、繰り上げ返済に係る事務手数料が発生することもあります。
  • 3…抵当権抹消登記に係る費用
    物件が抵当に入っている場合、これを抹消するための免許税や、代行した司法書士への報酬などが費用として発生します。

4.売却時の譲渡所得税・住民税に要注意

物件を売却した際に譲渡益が生じた場合には、この譲渡益に対して所定の所得税、および住民税がかかります。

なお、譲渡益が出た出ないに関わらず、印紙税は必ず発生します。


一棟・収益物件売却の際には、どの不動産売却会社を選ぶか、という点も大きなポイントとなります。

少しでも高額での売却実績があり、かつ対応がスピーディな会社を選ぶことが収益物件の売買では大事と心得ておきましょう。