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ワンルームマンションの売却

ここでは、ワンルームマンションを売却する際に押さえておくべき基本的なポイントを解説しています。

ワンルームマンション売却の際に知っておくべきこと

ワンルームマンションを売却する際には、以下3点の基本事項を押さえておくようにしましょう。

1.査定価格の高いうちに売却したほうが良い

ワンルームマンションの査定基準には様々な要素があります。最寄駅からの距離や、部屋の位置、築年数などです。

これらは購入した時点で決定してしまっていることなので、売却の際に変更できるものではありません。少しでも高く売却するには、築年数を重ねないうちに、早めに売却をすることがポイントです。

当然ですが、ワンルームマンションは築年数が経つほど、評価額は下がっていくのが一般的です。景気が極端に上向いてくれば話は別ですが、理論上、一番高く売れるのは「今」ということになります。

ちなみに、ワンルームマンションを実際に住むために購入した人と、投資のために購入した人の2つのパターンがあると思います。

当然、投資用のワンルームマンションをバブル時期に購入した人も中にはいるでしょう。

物件を売却する際、そのワンルームマンションを人に貸していたが、その人が長く住んでおり退去したタイミングで売却をする、もしくはリフォームをしてまた違う住居者を探すという2つの選択が出てきます。

前の住居者が長く住んでいたとなると、なかなか買い手もすぐには見つからないでしょう。売却を視野に入れながら並行して新たな住居者を探すという人も少なからずいます。

そもそも、バブル時期のワンルームマンションというのは20㎡以下の物件が非常に多く、さらに3点ユニットバスという不人気のタイプの物件が多く見受けられます。

ですので、こういったタイプのワンルームマンションの売却にはかなりの苦戦が強いられてきます。

しかし、実際にこういったタイプのワンルームマンションでも、買い手の気持ちになればそう難しい話でもないのです。

ここで大事になってくるのが、「購入後に手間がかからなさそうな物件」、「オーナーチェンジ物件」、「空室リスクが低い物件」の3つをクリアしておけば売却も難しくはないということです。

まず「購入後に手間がかからなさそうな物件」に関してなのですが、これは売却する際にきちんと一通りの修繕、リフォームがしてあれば何の問題もありません。

次に「オーナーチェンジ物件」なんですが、これも以前から高い家賃が取れていれば何の問題もないでしょう。

最後の「空室リスクが低い物件」なんですが、これに関してはいくつかのクリア項目が出てきます。

具体的に挙げてみますと、「現在も住居中」、「長く住んでもらえそう」、「空室になってもすぐに住居者が決まる」、といったことがクリアされていれば買い手も安心して購入ができるということです。

オーナーが一番懸念するのはやはり空室のリスクとなります。

この空室のリスク一つで値段にも多少の差が出てしまうといっても過言ではないのです。

やはり1円でも高く売りたいとなれば見た目を良くしておくというのも大事なことであります。

マンションの投資には2つの方法があり、少し高い賃料で入居者をつけてから売却をする、もしくは家賃収入で生活を続けていくかの2通りになってきます。

このどちらにしても「リノベーション」は非常に大事なことになりますので、時代に合ったリノベーションさえ怠らなければどちらの投資法もうまくいくのではないかと思われます。

2.複数の会社に査定を依頼する

ワンルームマンションを査定してもらう場合には、1社ではなく複数の会社に査定を依頼しましょう。たとえ信頼している業者があったとしても、1社に絞るのは危険です。

ワンルームマンションの査定方法は、不動産売却会社によって異なります。そのため、同じ物件でも査定額に数百万円ほどの差が生まれることもあります。最低でも3社には査定を依頼してみましょう。

ネット上には、複数の会社に一括で査定を依頼できるサイトもあります。簡易的な査定ではありますが、価格の目安を知る意味で利用してみてもいいでしょう。

そこで、売却のイメージがなんとなくついてきたら、実際に不動産仲介会社を探してみた方が手っ取り早いかもしれません。

たくさん存在している不動産仲介業者からピンポイントで見つけるのはそう簡単ではないということも十分にわかります。

ここで大事になってくるのが、できるだけ売却価格が高い業社を探すのではなく、信頼できる業者を探すということに重きを向けた方が良いということです。

査定価格の提示が高い会社に依頼をしても、長い期間売れ残ってしまうというデメリットも生じてきます。

上記でも述べていますが、査定価格だけに目を向けず複数の業者に査定依頼をして、ついた値段の根拠まで明らかにしてもらうことも大事になってくるのです。

それも複数の業者に査定依頼をする一つの理由でもあり、そうすることで信頼できる業者が必然と見つかるということなのです。

次に大事になるのが、その不動産会社の実績もしっかりと把握しておくということです。

例えば、物件に関わらず同じ地域やエリアでの売却実績が多い、同じようなワンルームマンションの売却経験が多いということも調べておかなければなりません。

特に、売却した物件のエリアでの売却実績が多い不動産会社であればスムーズに売却できる可能性が高くなってきます。

その理由に、その不動産会社が持っている顧客に物件を紹介できるからなのです。

大きな広告を出す必要もないので費用も節約ができ、その浮いたお金がそのまま売却費用になることも考えられます。

とはいえ、売却した金額がそのまま全て本人に入るわけではありません。

当然買い手を探してくれた不動産会社に仲介手数料という報酬を支払わなければなりません。

この仲介手数料に関してもしっかりと把握しておくようにしましょう。

そもそもワンルームマンションの買い手というのはすぐに見つかるものではないので、忍耐というものが必要になってきます。

ですので、ワンルームマンションの売却には焦らないということも大事なことでもあるのです。

不動産一括査定サイトというものをうまく利用することで査定書価格が把握できるというメリットがありますし、他の不動産業者との比較もすることができます。

使えるものは存分に使ってお得な売却方法を考えるようにしたいところです。

3.売却時の費用も考慮しておく

ワンルームマンションを売却する際には、費用がかかります。

不動産売却会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に添付する印紙税、抵当権抹消に係る費用(司法書士への報酬も含む)、譲渡益が出た場合の所得税などです。支払いに漏れのないよう、仲介を依頼する不動産売却会社に確認してもらうようにしましょう。

では、ここからは売却にかかる費用に関してさらに詳しく説明していきたいと思います。

まず「仲介手数料」なんですが、これは不動産を買うときには当然かかる費用であり、売却する際にもかかってしまう費用となるのです。

ちなみに、仲介手数料は法律でしっかりと定められており、「物件価格の3.15%+63000円」が上限になってきます。

ですので、これ以上の手数料が取られることは絶対にありませんし、むしろこれよりも仲介手数料が安くなってくりケースもなくはないのです。

仲介会社を決める際には一番に確認するようにしましょう。

次に「印紙税」ですが、マンションを売却する際に作成する「売買契約書」にかかってくる税金となります。

税額は売買金額によって異なり、例えば1000万円から5000万円までの物件の場合だと印紙税は15000円です。

ほとんどは仲介会社が印紙を用意してくれるので、その金額を支払うというのが通常の流れであります。

そして「司法書士への報酬」なんですが、これは司法書士事務所によって金額も変わってきますし、地域によっても異なってきます。

「抵当権抹消」や「住所変更登記」など、当然のように売却者の負担となります。

しかし、書類作成費用は売却者の負担と買い手の負担と違ってくる地域も出てきます。

ですので、地域によっては少し費用が減る可能性も出てくるということです。

最後の「所得税」なのですが、これに関しては非常に複雑でわかりづらいというのが特徴です。

ちなみに、「譲渡所得税」に関してはかかる場合とかからない場合があるのです。

では、どういった場合に「譲渡所得税」はかかってくるのでしょうか。

簡単に言えば、「不動産を売却して利益が生じた場合」のときです。

自己所有の物件を売却した際、購入したときよりも高く売却できた場合には、その利益として税務署に申告する義務があります。

とはいえ、申告したからと必ず税金がかかるわけではなく、購入したときよりも安く売却した場合には税金が返ってくる場合もあるのです。

また、住居用物件の場合は利益に対して3000万円の控除がありますので、3000万円以下で売却した場合一切所得税はかかりません。

とここまで所得税に関して簡単に説明しましたが、みなさんもお分かりのように税金はとても複雑な仕組みになっています。

わからないことは税務署に聞けば答えてくれますので、1円でも無駄のないように物件を売却することを心掛けた方がいいでしょう。


ワンルームマンションを売却する際には、仲介会社を選ぶ必要があります。

多くの仲介会社の中から1社を選ぶのはとても難しいことですが、選ぶ際の基準としては、高額で売却した実績が豊富か、売却・資金課までがスピーディかどうか、などの点を視しておくと良いでしょう。

東京の不動産売却会社3選

オフィスパートナー

常に相場より高値での不動産売却を目指している。購入希望者と直接交渉し、売り手と買い手の希望を汲み取ってすり合わせてくれるため、実際の売却額も相場より高めのケースが多い。

レッツクリエイション

売り手の希望に合わせて、3種類の売却コースを用意している。リフォーム・リノベーション後の売却にも対応。

住友不動産販売

全国に250を超える店舗を持つ大手不動産業者。仲介業者でNo.1の実績は信頼度が高い。