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土地の売却

ここでは、土地を売却する際に知っておきたい基本的なポイントを解説しています。

土地売却の際に知っておくべきこと

土地売却を検討中の方は、以下の4点をしっかり押さえておきましょう。

1.土地の相場を知る

まずは、ご自身が売却を検討している土地の相場を知る必要があります。正確な相場は分からなくても、大体の見当だけでもつけておきましょう。

インターネット上で最低限の相場を知ることができるので、ぜひ活用してみてください。

  • 土地の評価額を知りたい場合…全国地価マップ(資産評価システム研究センター)
  • 取引価格に関する情報を知りたい場合…土地総合情報システム(国土交通省)

2.査定を複数の不動産売却会社に依頼する

不動産の査定基準は、不動産売却会社によって異なります。少しでも有利な価格で売却するためには、1社ではなく複数の会社に査定を依頼することが大事です。

最終的には担当者に足を運んでもらい、厳密に土地を査定してもらう必要がありますが、急ぎの必要がない場合や売却プロセスの初期段階の場合ならば、ネット上から申し込める簡易的な査定でも十分でしょう。様々な会社が無料で簡易査定サービスを用意しています。

3.土地を綺麗に保つ

更地であれば査定額は全く同じ、というわけではありません。何年も放置している土地の場合には、雑草が生い茂っていたり、ゴミだらけであったりすることもあるかも知れません。

たとえ汚れていても土地の価値に変わりはありませんが、場合によっては価格減額交渉のネタにされる可能性もあるので、できる限り綺麗な状態にしておくようにしましょう。

少々の出費はありますが、専門業者に依頼して土地を綺麗にしてもらうことも考えておくといいかもしれません。

4.売却する際にかかる費用

土地を売却する際には、費用がかかります。主な費用としては以下の通りです。

  • 仲介手数料
    不動産売却会社に支払う仲介手数料です。手数料には法律上の上限があり、同一の計算式が適用されます。
  • 一括繰り上げ返済に係る手数料
    土地を購入する際のローンが残っている場合で、かつ残債を一括で返済する場合には、繰り上げ一括返済に係る手数料が発生します。
  • 不動産譲渡所得税
    不動産の売却によって利益が生じた場合には、その利益に対して所得税が課されます(確定申告が必要)。
  • 抵当権抹消登記の免許税
    土地に抵当権がついている場合は、これを抹消するための税金がかかります。
  • 印紙税
    売買契約書には印紙が必要となります。

売却の方法は2つ!「買取」「仲介」

不動産の売却といっても、売却方法は2つあります。違いは売却する相手。売却予定の土地を不動産会社が直接購入するのが「買取」。一般の方が購入するのが「仲介」です。

土地の売却方法である「買取」と「仲介」には、それぞれメリットとデメリットがあり、特徴も異なります。

売却方法の違いを知ることで、売却予定の土地や売却する状況に向いた売却方法を選択することができます。つまり、土地売却のポイントを知ることにもなるということです。

それでは、「買取」と「仲介」の売却方法の違いを見ていきましょう。

買主が違う!

「買取」の場合、買主は不動産会社で、「仲介」の場合、買主は主に個人の方となります。

買主の用途も多少性質が異なってくる場合が多いのです。不動産会社が買い取る場合、その土地を開発し、マンションや住宅街などの建設をするというような場合も多いです。

また、皆さんもよく目にされていると思いますが、それまでは住宅1軒と庭があったという土地が売りに出され、そこに新しく3軒の家が建つ、というような場合。

それは不動産会社が土地を買い取り、そこに家を建てて販売しているというケースが多いのです。不動産会社からみれば、できるだけ良い土地を安く買い取り、現代の住宅事情や土地の価格に合わせて分割し、住宅を建てて販売すれば、より確実に効率よく利益を上げることができます。

一方、「仲介」の場合、買主は一般の方ですから、用途は自分が住むための家を建てるための土地を購入する、実需である場合がほとんどです。

売却手続き期間が違う!

買取の場合、買主は不動産会社ですから、仲介の場合のように間に不動産会社が入って購入希望者である買主を探すための広告や販売活動などを必要としないため、販売に関わる期間もなく、売却手続きは短期間で終わります。

そして買主が不動産のプロである不動産会社なので、契約条件などの調整もスムーズに進み、売主の売却におけるさまざまな事情を考慮して売却スケジュールなどの対応をしてくれるということも可能であることや、ローン解約による契約解除など、不動産売買における不測の事態が起こるリスクも低いことから、予定通りの売却スケジュールで進めることができますので、安心して土地の売却が可能です。

仲介では、間に入る不動産仲介会社は一般的に不動産売買契約に至るまでの期間を3ヶ月程度と想定して広告や販売活動などを進めています。

しかし、土地の販売価格や立地条件などの状況によっては3ヶ月以上かかってしまうことも珍しいことではありません。

また、広告・販売活動により具体的な購入検討者が見付かっても、購入を「検討」から「決定」してもらい、不動産売買契約をするためには、契約条件や引渡し期限などの諸条件などさまざまな調整も必要となりますので、売主側の売却希望条件を優先した契約が難しい場合も当然出てきます。

不動産売買契約を結んだ後、最終的に売却手続きを完了する「残金決済・引渡し」完了までには、2~3ヵ月ほどかかるのが一般的です。つまり「仲介」の場合は、土地を売却してから現金化できるまでにもある程度の売却手続期間が必要になるということになります。

売却価格が違う!

買取の場合、販売期間がなく、売主の売却希望条件に合わせた売却スケジュールを組むことができる一方、仲介よりも売却価格は低くなるというのが一般的です。買い取った後、不動産会社が建物を建て、付加価値を付けてから販売するため、土地はいわば材料のひとつ。販売に関するあらゆるリスクを不動産会社が負担するということになるため、売却価格は低くなるということになります。

仲介の場合、仲介契約の種類にもよりますが、さまざまな広告媒体を活用して購入希望者を探すことになりますので、土地公示価格などの相場価格で売却できる可能性が高いです。

しかしながら売却価格においては、買取、仲介問わず信頼できる不動産会社に依頼できるかどうかによって、状況は変わってきます。査定額や不動産会社の規模に惑わされず、信頼できる会社を探すためにも、売却予定の土地に関して相場や需要などを客観的に分析したり、周辺の土地の売却価格などの情報を得ていくことが大切です。

土地売却の方法から見える売却のポイント

このように「買取」「仲介」というふたつの土地売却の方法の違いを見てみると、売主側の視点でみたとき、土地を売却するうえで優先順位をどのように考えるのかによって、適した売却の方法が変わってくるといえるでしょう。

売却価格を少しでも高くと考えるのならばまずは「仲介」が良いでしょう。多少時間はかかることが予想されますが、納得できる価格で売却できる可能性も高いからです。

一方、売却期間を少しでも短時間でと考えている、売却に関わる面倒がない方が良いと考えている、自分の売却スケジュールに合わせて確実に売却したいと考えている。そのような場合には「買取」を選択した方がより希望に合った売却が実現する可能性が高いでしょう。

一方で、不動産会社の視点で見てみることも大切です。「買取」を選択しようとしたとき、売却したい土地が不動産会社から見て「欲しい」と思う土地かどうかを見極めることも大切です。そこで、不動産会社から人気のある土地の条件をあげてみましょう。

  • 分割して戸建て住宅やマンションが建設可能であるような土地。
  • 建築条件などの制限がないか。
  • 都心へのアクセス、駅までの距離、周辺環境などが良い。
  • 住みたい街ランキングなどで上位にランクインしている街にある。
  • 地盤が固く、あらゆる災害の危険性が少ない

これらの条件が一つでも多く当てはまっているような土地であると、不動産会社はマンションや分譲住宅地として買い取りたいと考えますので、買取価格を基準よりも引き上げる可能性が高いのです。

実例から見る!土地売却のポイント

200坪の敷地内に30坪の自宅敷地を取り、残りは月極駐車場として貸しているという都心から電車で30分ほどのベッドタウンに住むAさん。以前から文教都市などと呼ばれ、貴重の社宅なども集う地域ではあったが、最近では「住みたい街ランキング」にも上位にランクインし、注目を集めている地域だ。

しかしAさんの自宅は3つある最寄り駅のどこからも遠いく、いずれの駅からも1kmほど離れているが、バスは使わなくても済むという位置。近くには国立大学附属幼稚園から中学校などもあり、通学範囲が定められているため、この界隈に家を探す教育熱心な家庭も少なくない。周辺には病院は点在しているものの、スーパーやコンビニ、レストランなどはなく、車で5分ほどの場所まで行かなくてはならない。決して好条件ばかりではないのだが、Aさんの土地は日当たりが良く、周辺に高層マンションなども建つ余地もない。

Aさんのもとへはほぼ連日のように大手不動産会社の営業が土地を売らないか、土地を活用しないかと営業をしにくるという。そのうち、誰もが知っているような大手不動産会社の営業の言葉が印象に残っているのだとAさんはいう。

「この土地が欲しいんです。例えば路地を挟んだ前側の土地なら、こんなお願いをすることはないんです。」

Aさんの土地は車1台が通れるだけの狭い路地の中にあるのだが、その路地を挟んで両側に住宅が建ち並んでいる。よく見るとこの辺りは坂になっていて、土地に高低差がある。Aさんの土地がある側までは低くなっていないのだが、路地を挟んだ前側の住宅は1mほど低くなっていて、5、6段ある階段を降りて1階を玄関にしているか、逆に階段を登って2階を玄関にしている。そして、さらにその向こうにはマンションが建ってしまっており、日当たりや窓からの眺望も望めない。

このような土地は湿気が篭りやすく、住宅を建てた後も何かと問題が起こる可能性が高いため、仮に同じくらいの広さの土地を売却したいと言われても、断るか、査定額を安くするのだという。

まとめ

客観的に土地の価値を見極め、周辺の土地価格なども加味したうえ、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。そして買取か仲介か、売却方法に関しても、まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。

ちょっとした条件の違いが土地売却価格に大きな差を生むため、「周辺」の情報も参考程度にしかならないことがよくあります。不動産会社に売却したい土地を見てもらい査定額を出してもらったら、その根拠を不動産会社にしっかりと聞くようにしてください。査定額の根拠がより明確な会社は、信頼できる会社であることが多いものです。焦らず慎重に進めていきましょう。

東京の不動産売却会社3選

オフィスパートナー

常に相場より高値での不動産売却を目指している。購入希望者と直接交渉し、売り手と買い手の希望を汲み取ってすり合わせてくれるため、実際の売却額も相場より高めのケースが多い。

レッツクリエイション

売り手の希望に合わせて、3種類の売却コースを用意している。リフォーム・リノベーション後の売却にも対応。

住友不動産販売

全国に250を超える店舗を持つ大手不動産業者。仲介業者でNo.1の実績は信頼度が高い。