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売却額の相場

東京の不動産売却価格と成約件数のデータから今後の予測を展開。主要駅のマンション売却相場も一覧で紹介。

東京のマンション売却の相場とは

2013年9月に発表された公益財団法人「東日本不動産流通機構」(レインズ)の月例速報によると、首都圏の中古マンションの成約件数は3,123件と前年同月比12.5%増の好成績を上げていることがわかります。

中古マンション成約数が前年同月を上回るのは、これで13ヵ月連続です。

成約した物件の平米単価の平均も、前年同月比8.7%増の40万9,500円、成約平均価格2,654万円(前年同月比6.5%増)と、全体的に上昇傾向にあると解釈できます。

マンション売却の今後は増税のタイミングがカギ

近年では第一段階として既に2014年4月に8%へと増税されたのを踏まえると2019年10に決定している消費税10%への段階的な増税が、マンション売却の追い風になっていることは想像に難くありません。

高額な取引になるマンション売買では、消費税の負担も重く増税される前に購入したいと考える人が増えるため、売り手にとって有利な条件での売買契約が結びやすくなっていると考えられます。

ですが、第1回目の増税が実行された2014年4月を経過すると、一時的に不動産の売れ行きが滞ることも予測されていましたし、売れにくい状況下でのマンション売却は不利な展開になるでしょう。売却するならやはり増税前、第2回目の増税が実施される2015年10月に近い予定を立てると良いかもしれません。

東京のマンション売却相場価格一覧

東京の主要駅における中古マンションの売却価格相場を一覧表で見てみましょう。最も取り引きが多いとされる、2Kから2LDKの物件の平均価格を使用しています。

駅名 平均売却価格
上野 4,300万円
池袋 4,900万円
新宿 4,600万円
渋谷 7,700万円
品川 8,800万円
赤羽 5,500万円
北千住 3,300万円
錦糸町 3,500万円
蒲田 4,000万円
吉祥寺 5,400万円

同じ条件のマンションでもこのようなかたちで、売却価格にはそれぞれ差が出てきます。

東京の中古マンションの立ち位置

現在、東京では新築マンションの価格は10年前と比べると上がっており、平均的な収入のサラリーマンでは少し手の届かないものになっているのが現状です。

しかしその少しの差を埋め、平均的な収入のサラリーマンでも購入できるのが、中古マンションなのです。

そのことから東京では中古マンションのニーズが上がっていると言えるでしょう。

そこでここからは、その中でもどのような条件のマンションに需要があり、高値で取引されるのでしょうか?

シンプルな間取りであること

シンプルな間取りであることはマンションを売却するのに大事な条件です。

マンションを売ることになると当然、多くの人から買いたいと思ってもらえるマンションの方がいいわけです。

そこで誰でも使いやすい、シンプルな間取りのマンションの方が需要は高まり、購入希望者が集まりやすくなります。

例えば3LDKのマンションを購入したいと考えた時、各部屋とリビングが均一に収まっていた方が使い勝手は良いはずです。

しかしデザイナーズマンションなどでよく見られる、個性的なデザインの間取りのマンションは売却者が良いと思っていても、好き嫌いが分かれ万人受けはしません。

そうなるとマンションの需要としては高いとは言えなくなるはずです。

また近年、広めのバルコニーが備わっているマンションも人気ですが、売却と考えると、需要があるかは微妙なところです。

一見、プラスのポイントと見られがちですが、外に面した箇所が多いほど劣化する可能性は高まり、将来修繕工事に余分な費用をとられる可能性も上がります。

何より広めのバルコーニーという条件を重視しない人にとってそこはデッドスペースであり、マイナスポイントでしかありません。

需要がないマンションということになってしまうと、高価買取は望めません。

立地条件

立地条件はマンション売却において、価格を大きく左右します。

では大まかにどのような立地条件が良いのかあげていきます。

交通の利便性が高いか?

高額売却の条件としては何と言っても交通の利便性ですね。

東京では主な交通手段としてあげられるのが鉄道。

まずそのマンションの徒歩圏内に駅があるか否かは高額売却の第一条件になります。

(逆に近すぎる場合は騒音の面でマイナスポイントですが……)

更に新幹線や特急といった特別な電車が停まる駅だと大きなプラス査定ですね。

毎日通勤に電車を利用していると「今来た電車は特急で最寄り駅に停まらないから乗れない」というようなことを考えてしまうのは、何気ないストレスになりますし、毎日会社に時間がかかるルートで行かないといけないこともストレスになります。

そこで時間短縮できるルート選びができる最寄り駅があるマンションならば当然、需要は高まります。

逆に最寄駅の行くまでに20分以上かかったり、バスなど別の公共機関で乗り継がなければいけない場合、大きなマイナスポイントです。

毎日のように使う移動手段が整っているか否かは、重要項目と言えます。

買い物がストレスなくできるか?

日常生活を円滑に行うのには、マンンション近くに買い物できる場所があるか否かもそのマンションの需要に大きく関わります。

食材や日用品など定期的に購入しなければならないものは、やはり近くにスーパーあることは第一条件になります。

例えばスーパーが近くにない場合、何十分もかけて家とスーパーを行き来しないといけないので時間と手間がかかり、そのような場所だと敬遠されてしまうことも。

ところが日用品を買う場所が近くにあれば、利便性というだけでプラス査定が期待できます。

その土地にブランド力があるか

人は基本、見栄を張る生き物。

そのことから土地自体のブランド力というのは、マンションの価値に大きく影響します。

例えば同じような間取りのマンションでも、八王子と恵比寿の2つがあったら言い方は悪いですが八王子より恵比寿の方がブランド力は高いと言え、恵比寿に住んでいる方が同じようなマンションでも印象が良くなると考えてしまいます。

そのことからそれほど期待ができないと思っていたマンションでも、ブランド力さえあれば高価買取が期待できます。

またブランド力のある立地というのは、自ずと公共機関などの住むための利便性も良くなります。

都市開発が進んでいる

昔は閑散としていたのに近年、都市開発で街に活気が出てきたという周辺のマンションも高額買取が期待できます。

都市開発が進むと周りには住宅が建ち並び、その周辺も買い物ができる場所が増えます。

また公共機関整備され、その周辺の利便性は一気に高くなり、移り住む人が多く見受けられます。

しかしマンションについては新築のものがほとんどなので、手が出せない価格なのが現状です。

そこでその地域で注目を集めるのが、中古マンションです。

今まで閑散としていた地域の分、売却価格というのはイマイチの状況だったとしても、都市開発により希少な中古物件へと変わるのです。

マンションを売りたいけど周りが閑散としていて売れそうにない物件でも、今後都市開発が期待できる地域は売るタイミングを伺い続ければチャンスが回ってくる可能性があります。

管理が行き届いているマンションか?

マンションに関しては、自分が住む部屋以外も価格に大きく響きます。

それがマンションの管理具合です。

中古であったとしても、誰でも綺麗なマンションに住みたいというのが本音です。マンションというのは購入した各部屋以外は、すべて住人の共有スペースになります。

しかし住人同士その意識が薄いマンションだと建物の状況はどうなるでしょうか?よく街を歩いていると布で覆われ工事をしているマンションを見かけたという人も珍しくないと思います。

あれは建物の外壁工事をしているのです。

何年かに一度外壁の剥がれや劣化を対策しておかないと当然、建物はボロくなるので早めの修繕が必要です。

そこで住人と管理会社が協力して、工事に踏み切っているのです。

ところが同じ築年数の建物でも、工事をしなかった場合、状態はどんどん悪くなりマンションは劣化し続けます。

そのような状態では、マンションの価値も同じく劣化して行きます。

そのことからそのマンションの価値も大きく下落して行きます。

逆にマンションの修繕計画や管理会社がしっかりと掃除や確認を行っているマンションは信頼度が高く、価値も高くなります。

公共施設が近すぎない

一見、公共施設が近いと便利と思いがちですが近すぎるのも考えものです。

近年、幼稚園や小学校での子供達の声がうるさいという苦情を表立って訴える人は、残念ながら少なくはありません。

それは少し酷すぎるという意見を持っている人でも、自分はそこに住んでいないわけであって、住むのは嫌だなと思っている人は潜在的に多くいます。

そのことから、このような場所の近くにあるマンションはそれだけで敬遠されてしまうことも。

毎日住むことになるということを考えると、慢性的に騒音がする場所というのはとてもストレスになり解消方法がない分、厄介な事柄です。

やはり理想的な立地として、程よい間隔で学校があり病院があるような場所の方が利便性を考えて人気になり、そのような場所は高額売却が期待できます。

東京の不動産売却会社3選

オフィスパートナー

常に相場より高値での不動産売却を目指している。購入希望者と直接交渉し、売り手と買い手の希望を汲み取ってすり合わせてくれるため、実際の売却額も相場より高めのケースが多い。

レッツクリエイション

売り手の希望に合わせて、3種類の売却コースを用意している。リフォーム・リノベーション後の売却にも対応。

住友不動産販売

全国に250を超える店舗を持つ大手不動産業者。仲介業者でNo.1の実績は信頼度が高い。